主题：南宁写字楼价格摸底：2013租售市场或涨10%～20%

写字楼年回报率方面，被访者认为，10%是较为合理的预期值。在业内人士看来，超过10%的年回报率，则属上乘产品。就此看来，目前在南宁手持优质写字楼的投资者，大多远远高于“上乘品”的标准。以金湖广场及航洋国际城为例，其写字楼项目大多是2004~2006年期间销售的，当时价格在3500~1.2万元/平方米之间，租金25元/平方米·月起步。目前该区域写字楼转让价格大致1.2~2万元/平方米，写字楼出租价格都已经是100元/平方米/月左右，个别优质物业为100~200元/平方米/月。而像即将上市的青秀万达广场等高端国际5A甲级写字楼产品，投资回报率会更高。

98%以上的被访者认为，写字楼所处的地段区域和产品本身的配置直接关系到其“身价”。

南宁某地产机构曾对近两年南宁写字楼成交作过统计：75%成交来源于内资企业的扩张，约25%来源于外资企业，内资企业仍然写字楼租赁需求的主导地位。

跟以居住为主要功能的住宅不一样，写字楼讲究的是绝佳的地段，周边配套是否完善、上班是否方便、办公条件是否成熟等都直接关系着该区域写字楼的市场价格。这也就是为什么非城市中心的二三类地段，住宅好卖写字楼可能又不好卖的原因所在。而由于自身定位配置不高，目前市场上这部分写字楼正处于一个尴尬境地。

不少商业地产操盘手认为，随着经济的发展、生活水平的提高，购房者对写字楼办公条件的舒适度等要求越来越高。以南宁青秀万达广场为代表的高端国际5A甲级写字楼必将给南宁写字楼市场带来质的飞跃。他们预计，2013年南宁写字楼租售市场或涨10%～20%。

■连线·对话

新“国五条”调控细则中，最具“杀伤力”的便是，“出售自有住房的，按转让所得征收20%个税”。那么，“国五条”出台对商业地产有哪些利好？目前全国各地的写字楼价格如何？为此，本报记者连线扬子晚报、楚天都市报、厦门日报、北京晚报、三秦都市报等房地产专刊的“专家”，听听他们畅谈商业地产，尤其是写字楼的声音。

目前“国五条”细则还没落地，江苏的商业地产没看出哪些利好。写字楼根据区域不同价格不一样。新城区的写字楼售价为：2.5万元/平方米，甲级写字楼租金为：4元/平方米/天。

楚天都市报陈俊峰：

虽然“国五条”细则还没落地，但是武汉的一手房和二手房从前年就开始限购。一些投资客往商业地产转移，写字楼无论售还是租出现比较好迹象。地段好的写字楼售价为：2万元/平方米，甲级写字楼租金为：200元/平方米/月，一般写字楼的租金为：85～100元/平方米/月。

厦门日报刘建雄：

目前，厦门一手房、二手房和城市综合体涨价比较凶，岛内写字楼售价为4万多/平方米，岛外的写字楼比较少，需求也不旺，售价为：1万多元/平方米。市中心甲级写字楼租金为：80—160元/平方米/天。

北京晚报杨天泽：

一手房（刚需房）需求比较旺。“国五条”出台对出售二手房按20%征收个税，这对今后二手房供给将会减少。而北京的写字楼单价贵，很多人玩不起，好地段要4～5万元/平方米，甲级写字楼租金15—20元/平方米/天，今年北京市将有5个写字楼项目开盘。

三秦都市报文远东：

“国五条”出台，目前对陕西商业地产没产生明显变化，市中心写字楼供应比较少，基本处于饱和状态。县城写字楼价格则1万多元/平方米。

中轴线上的“洼地”突围

新“国五条”的细则规定“出售自有住房按转让所得20%计征个人所得税”。新政的出台让众多购房人颇感措手不及。有一部分持币待购者不会就这样让手中的资金坐等贬值，这或许意味着，未来又将有一批金钱力量进入写字楼等商业地产领域。众多金钱力量涌入写字楼，势必促使写字楼进一步升值，南宁的写字楼也将享受同等“待遇”。

南宁写字楼市场发展到今天，评价它的标准各不相同。但记者认为，不能简单就写字楼个体来判断写字楼的优劣，而是要全面看与写字楼相关联的多个要素综合在一起，才能决定出它的好坏。对于品牌企业而言，一座城市的商务成本，办公环境，交通动线，都是决定他们是否会选择留下来的一个重要原因。以青秀万达广场为例，首先青秀万达广场所处的位置是现有的、未来发展的城市中心，无可替代。其次，是写字楼的配套很关键。青秀万达广场把城市综合体的概念带到南宁。在城市的中心拥有总建筑面积约90万平方米的规模，包括旗舰购物中心、城市商业街、国际5A甲级写字楼、超五星级万达文华酒店、万达公馆奢装豪宅在内的五大都市物业形态。加上5A甲级写字楼的标准仅仅是最基础的起步，估计在很长一段时间难有替代者。

写字楼价格“洼地”刺激低成本投资需求。南宁市区写字楼最高也在2万多元／平方米。而通过记者连线北京、武汉、厦门、江苏、陕西等城市的了解，只有厦门岛外和陕西的县城写字楼价格与南宁市区的写字楼价格持平，其他城市的市区写字楼最底价为2万元／平方米，最高达5万元／平方米。外省的写字楼与南宁写字楼的价格比是1：2，甚至是1：5。这就说明投资南宁写字楼有机会，其价格升值空间巨大。而且，目前的南宁写字楼市场没有泡沫，还处在价格低位徘徊，这与南宁经济正处在快速发展期有关的。