主题：南宁写字楼价格摸底：2013租售市场或涨10%～20%

就“国五条”后投资客心态作了调查。结果显示（截至昨日上午11时记者发稿时的数据），55%的的被访者认为，当前背景下投资住宅的回报已开始减弱，商用物业成了地产投资客的首选。

在“您认为当前投资回报率最高的是什么？”一项中，尽管选择商铺的比例均是最高，但两周的数据已发生明显对比，写字楼的比例已从3月8日的13%，到了昨日的22.5%。

但当越来越多投资客蜂拥般冲向商业地产领域时，对写字楼的良好预期一样顺理成章。

二三线城市写字楼前景可期

吕程（化名）是广州人，两年前，因为工作原因，他把家迁到了南宁。他告诉记者，近期打算出手购置写字楼。“像南宁这样处于发展上升期的城市，写字楼相对还处于‘洼地’期，稍微上档次些的写字楼，不论出售或出租，升值空间都非常大。”

像吕程这样的投资客不少。一线城市如北京、上海、深圳等地，实际上写字楼市场基本处于饱和状态。很多国内企业对于写字楼的需求发生了很大变化，不断地向二三线城市渗透，尤其是金融和保险行业。这些二三线城市写字楼市场，不仅目前进入门槛较低，且回报率也不错，即便长期持有也不会有太大风险。随着未来产业资源的集聚，一些城市对于优质写字楼的需求会有大的提升，未来租金和售价都会有稳定的上涨空间，二三线城市写字楼投资潜力大。

有国内专业机构报告预计，2020年上海、北京、广州、深圳等一线城市在中国商业地产总量中的比重将仅占10%，今后10年内，二三线城市蕴含巨大商机。

95%被访者认为——

大的经济背景决定写字楼市场有大未来

南宁的住宅投资客锐减。取而代之的是，商用物业的发力。作为地方经济的晴雨表，写字楼与其他业态不同，它的发展不是行业本身所能决定的，其市场售价、租金、成交量等指数，跟城市经济发展水平、增长潜力、居民收入等诸多因素息息相关。

以南宁为例，2011～2012年间，南宁写字楼总体成交15.8万平方米，成交均价不及2万元/平方米，总体溢价率15%，且中高端专业写字楼大多并不愁租。

“北京、上海、广州等一线城市，实体经济发展旺盛，大型企业进驻的多，南宁作为二三线发展中城市，写字楼的需求还远未饱和。”超过95%的被访者认为，南宁城市化进程加速等大的经济背景，决定了南宁写字楼市场的投资空间依然很大。

写字楼“三高”——

出租率达9成，回报率超20%，甲级写字楼3～5元/平方米/天

3月初的调查中，记者走访了南宁市区18家写字楼。在被调查的这些样本中，绝大多数写字楼出租率在90%以上，有部分写字楼出租率甚至达到了98%。租金水平方面，目前南宁市场大部分在1.5～3元/平方米/天，甲级写字楼达到3～5元/平方米/天。

同一地段的写字楼，个别租金差距甚至达到1.5元/平方米/天。针对此类现象，业内人士分析认为，在购房者越来越挑剔的趋势下，有些大型公司看不上相对偏低档的写字楼，而出于经济考虑，小型公司情愿租更便宜的居民楼等普通住宅用来办公。目前，一些既没地段优势又没品质保障、尚不具备办公条件的写字楼正扮演着市场“鸡肋”的角色。